O déficit habitacional

Desde os anos 1960, observou-se um crescimento cada vez mais acelerado da população urbana no Brasil. Embora seja este um fenômeno bastante característico do País, não é sua exclusividade. O aumento extraordinário da densidade populacional urbana tem se verificado em praticamente todos os cantos do planeta, como decorrência tanto da concentração da propriedade da terra no campo quanto da ampliação da maior oferta de empregos e oportunidades nos centros urbanos. Sobretudo, os mais jovens tendem a sair mais precocemente das áreas rurais em busca de estudos e novas experiências pessoais e profissionais. Se, por um lado, não encontram perspectivas em seu local de nascimento, em virtude de uma restrição cada vez maior do acesso à terra, por outro, enxergam na cidade uma alternativa viável à busca de um meio de vida satisfatório e promissor.

Esse fluxo migratório do campo para a cidade, no interior dos países, e das regiões mais pobres do mundo para as mais prósperas, tem provocado um crescimento extraordinário da demanda por moradias nos centros urbanos. Todas as grandes cidades apresentam uma necessidade crescente de expandir a oferta de habitações e de serviços urbanos essenciais para uma população em permanente expansão. Quando essa relação oferta/demanda está minimamente equilibrada, observa-se um crescimento urbano relativamente harmonioso e virtuoso, em que se preservam algumas tradições culturais marcantes, ao mesmo tempo em que se acrescentam novas formas de organização e de exploração dos recursos urbanísticos. Quando isso não acontece, o que se vê é um aumento progressivo das disfunções e dos desajustes.

No Brasil das últimas décadas, o crescimento extraordinário da população urbana tem produzido um quadro de sistemática desordem socioeconômica, justamente por não se ver acompanhado de medidas governamentais destinadas à solução dos problemas advindos do desequilíbrio dessa relação oferta/demanda por moradias. Os resultados práticos mais visíveis desses desarranjos são as favelas, os loteamentos irregulares, as ocupações ilegais e outras formas correlatas de improvisos que pretendem dar conta dos problemas gerados pela falta de habitações adequadas, em especial, para as camadas de baixa renda. Programas de governo destinados ao enfrentamento da questão têm sido marcados pela intermitência: começam cheios de promessas, mas não cumprem metade dos seus objetivos. Uma das consequências mais graves desta situação é a periódica desocupação de terrenos ou prédios feita com muita violência pela polícia, diante da resistência desesperada dos moradores.

Assim como o drama é antigo, os debates acerca da sua solução também o são. É o que se pode ver na organização do Seminário sobre Desenvolvimento Urbano promovido pelo Jornal do Brasil, em colaboração com os ministérios dos Transportes e do Interior, o Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano (CNDU), o Banco Nacional da Habitação (BNH) e a Secretaria de Planejamento da Presidência da República, realizado em Brasília, de 14 a 16 de setembro de 1981. Entre os temas abordados, se destacaram: a política de transportes urbanos, a administração das cidades, os aspectos jurídicos do uso do solo e a política habitacional. Entre os palestrantes convidados, se sobressaíram: ministros de Estado, juristas e professores, além de diversas outras autoridades e de parlamentares e prefeitos.

Há muitos elementos interessantes nos debates havidos nesse encontro. Mas um deles, especialmente, merece maior atenção, a meu ver. É aquele que se refere aos terrenos para construção de moradias nas grandes cidades (e nas pequenas e médias também). O primeiro a se manifestar foi o professor de Direito Urbano da UFRJ (Universidade Federal do Rio de Janeiro), Álvaro Pessoa, dizendo que “quem quer que viaje pelo Brasil inteiro sabe que o povo está tomando as terras públicas para fins de moradia há muito tempo. E não vai ter polícia suficiente para conter isso. O fenômeno é tão grave que não há segurança ou justiça que garanta a propriedade dessas terras”. (Jornal do Brasil, 17 de setembro de 1981, p.16)

Ou seja, a pressão da demanda por habitação estava tão intensificada que a solução mais corriqueira vinha sendo a pura e simples invasão e apropriação das terras públicas para esse fim. Dada a escala do fenômeno, o professor Álvaro Pessoa teria razão de afirmar que a polícia apenas, isto é, a remoção violenta realizada pelas forças policiais não seria a melhor resposta do poder público àquela situação. Era preciso ir além. A saída mais viável era mesmo a oferta de terrenos e de habitações condizentes com as necessidades prementes das famílias. Mas, o que vimos ao longo do tempo foi a perpetuação dessa não-solução e o agravamento das tensões contra os movimentos que lutam por moradia.

O jurista Eurico Azevedo apontou outra grave distorção que contribuía para esse quadro de desajustes da habitação popular no Brasil: segundo sua avaliação, um dos principais problemas das cidades brasileiras eram os chamados “vazios urbanos”. Pelos dados que apresentou, em torno de 45% de toda a área urbana da cidade de São Paulo — a maior do Brasil — eram constituídos desses terrenos que, embora dotados de melhoramentos públicos, encontravam-se sem qualquer utilização, à espera de valorização imobiliária. Somente no município de São Paulo haveria 240 mil hectares de terrenos vazios, onde caberia o equivalente a outra população da Capital! Uma base de 16% desses espaços totalmente desocupados eram terras do governo.

“O direito de construir é uma faculdade intrínseca ao direito de propriedade. É preciso uma nova concepção sobre o direito de construir. O direito de propriedade deve ter uma função social. A destinação dos terrenos urbanos é regulamentada pelas normas urbanísticas. A urbanização é função pública, assim como a educação, os transportes e os serviços de saúde.” (Eurico Azevedo. Jornal do Brasil, 17 de setembro de 1981, p.17)

Ainda segundo o mesmo jurista, o direito de propriedade tal qual estava concebido permitia ao proprietário dispor do tempo, do bem e do preço que melhor lhe conviesse, favorecendo a especulação e o lucro excessivo. O poder público, por sua vez, dispunha apenas da ferramenta da desapropriação, que era extremamente dispendiosa e, por conseguinte, limitava sobremaneira a capacidade de ação sobre o déficit habitacional ali debatido. De acordo com a sua argumentação, os prefeitos sempre lamentavam a falta de recursos para promover um maior volume de desapropriações. Uma solução possível, então, seria a edificação compulsória, quando o poder público fixa um prazo para o proprietário construir em seu terreno. Em caso de descumprimento desse prazo, o terreno poderia ser expropriado. Imagine se essa lei seria aprovada!

Convidado a opinar sobre o aspecto legislatório da questão, o presidente da Câmara dos Deputados, senhor Nelson Marchezan, revelou que o grande problema do legislativo não era a “inércia” na elaboração de leis que garantissem a proteção do solo urbano, mas a pressão realizada por setores da sociedade contra essas leis! Segundo suas próprias palavras: “Todo proprietário de um terreno, com medo de perdê-lo, e até os construtores imobiliários, que poderiam ser beneficiados com uma baixa nos custos da construção, pressionam para que não se faça leis sobre o assunto.” (Jornal do Brasil, 17 de setembro de 1981, p.16)

E está resolvida a questão! Se alguns interessados fazem pressão, então, os distintos deputados brasileiros, eleitos pelo conjunto da população, atendem prestimosamente aos seus ditames e abandonam por completo qualquer iniciativa que seja vista como de interesse público? O Congresso Nacional, portanto, estaria a serviço dos grupos de interesse que têm capacidade de exercer pressão sobre os parlamentares, e que se vire o restante da população que não tem poder semelhante?! É disso que se trata? É por isso que a questão da habitação popular no Brasil vem se arrastando há tantas décadas sem uma solução que esteja à altura das suas maiores necessidades?

O prefeito de São Paulo, senhor Reynaldo Emydio de Barros, defendeu uma maior participação da iniciativa privada na solução dos problemas da habitação urbana, então enfrentados pelas principais cidades do País. Em sua opinião, alguns elementos estariam “inibindo a ação dos empreendedores privados”, como certas medidas legislativas e administrativas que impunham “exigências desnecessárias”: o Código de Edificações, as leis do inquilinato e os tributos que oneravam a locação de imóveis. (Jornal do Brasil, 17 de setembro de 1981, p.17) Ora, a construção de imóveis para fins comerciais é muito diferente da construção de imóveis para fins de moradia. A construção de imóveis para aluguel, como sugere o ilustre prefeito, não é a saída para o déficit habitacional que persiste nas cidades brasileiras. Facilitar a ação dos construtores não significa ampliar o acesso dos mais pobres à moradia. Para isso, outras medidas, tais como o crédito imobiliário facilitado, são muito mais eficazes. Não adianta disponibilizar novas construções para a população de baixa renda se esta não tiver condições para bancar os custos da compra ou do aluguel.

O empresário João Fortes, por sua vez, também defendeu a iniciativa privada e a economia de mercado para o alcance dos objetivos da habitação e do desenvolvimento urbano. Ele pediu mudanças na legislação que afetava a construção civil, objetivando “facilitar a ação dos empreendedores”, sempre visando uma maior desregulamentação e, assim, uma melhor atuação dos construtores. E concluiu dizendo: “O momento é de participação, no qual o melhor é que haja um entrosamento maior do governo com as empresas privadas do setor para encontrar a solução mais adequada aos principais problemas.” (Jornal do Brasil, 17 de setembro de 1981, p.17)

Passadas tantas décadas, e observando o quadro social de carência habitacional que caracteriza o Brasil, é possível pensar que esse “entrosamento” não chegou a acontecer como esperado. A moradia precisa ser encarada como um direito, e não como uma mera circunstância de mercado. Todavia, enquanto esses grupos de interesse continuarem exercendo a sua inegável influência sobre os legisladores, dificilmente isso irá mudar.